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地方政府首次出面 盘活“保障房基金”

日期:2022年07月24日

       进入1月份,

“保障性住房信托基金”成为当地“两会”中频繁出现的新名词。 由于公共租赁住房建设面临巨大且持续的资金需求, 单纯依靠地方政府的财政支持是难以为继的,

因此地方政府也开始为保障性住房的建设寻找出路。 前不久, 华润集团董事长宋林高调宣布, 华润旗下的房地产投资公司汉威资本正在与北京市政府洽谈设立百亿规模的房地产基金。 元。 值得注意的是, 在当前房地产融资相对困难的市场环境下, 这支由市政府设立的首只房地产基金“上来”, 资本投资机构推出, 无疑将在中国掀起一波波澜。 长期沉寂的房地产资本市场。 房地产资金助推保障性住房 继北京、重庆等地两会提出用房产资金助推保障性住房建设后, 1月24日, 广东省政协听到新的兴趣 在“促进保障性住房信托基金”中。 讨论的声音。 事实上, 根据有关部门公布的数据, 2010年全国保障性住房建设已经完成, 但据记者从当地有关部门了解, 各地保障性住房建设的实际完成情况 不理想。 “保障性住房问题主要是资金问题。” 中坤集团董事长黄怒波曾对本报记者表示, “由于公租房建设面临巨大且持续的资金需求, 单靠当地政府的财政支持是难以为继的。”华夏地产董事长孟晓苏 置业集团也表示:“2010年中央财政投入超过600亿元, 但地方政府没钱, 保房任务不到位。 责任书虽然签了, 但还是离不开金融创新。 在此背景下, 房地产基金似乎成了保障性住房建设的“救命稻草”。 2010年底, 由全国工商联房地产商会牵头的“建行景瑞公租房建设投资基金”计划已报国家发改委、国务院 住房和城乡建设审批。
        这被称为我国首个以民间资本投资为主的保障性住房建设投资基金。 不过, 资深房地产信托基金投资专家、建行景瑞资产管理有限公司现任董事长李晓东曾告诉记者, 这类保障性住房基金产品的年收益率应该达到5%甚至更高。 为了获得机构投资者。 的关心。 事实上, 目前的保障性住房投资基金很难实现这样的投资回报。 因此, 李晓东表示, 本次“建行景瑞公租房建设投资基金”的盈利模式和退出方式, 是由于缺乏详细的政策规则。 延迟实施。 监管下的转向 虽然行业机构主导的基金产品未能落地,

但似乎给了政府背景的大型地产公司很大的“启发”。 1月18日, 宋琳高调宣布, 华润旗下的房地产投资公司汉威资本正在与北京市政府洽谈设立100亿元规模的房地产基金。 “汉威资本结合国企背景和政府背景成立房地产基金, 无疑在资金和资源上都占据绝对优势。 Cushman & Wakefield 的一位高级分析师告诉《华夏时报》记者。 据宋林介绍, 这只由汉威资本与北京市政府共同设立的房地产基金, 一半是人民币, 一半是外币, 主要投资于保障房建设和房屋改造项目。 但事实上, 根据汉威资本此前的“履历”, 汉威资本对保障房建设甚至住宅开发兴趣不大。 “此前在房地产领域, 几乎没有人去过北京。这是市政府与投资机构合作设立房地产基金的先例。据戴德梁行上述高级分析师分析 ,

设立地产基金汉威资本, 主要是为了当前楼市调控, 市场融资受限是大多数开发商面临的通病。“普通住宅开发市场的融资难度越来越大。 此时介入保障性住房建设, 或许能打破目前的市场僵局。 ”一位华润置地北京项目负责人告诉《华夏时报》记者。当然, 瞄准时机“转舵”的不只是华润集团。高纬环球的一份报告显示, 大规模 开发公司已涉足公租房等保障性住房项目, 房地产基金, 如海航地产集团拟发起设立的人民币公租房信托基金、人民币房地产私募股权基金等。 由首创集团、中粮信托、华润集团、中信集团筹建, 政府首先考虑的是如何推动保障性住房建设, 而不是商业地产, 这直接导致了当前房地产基金的转向 一位不愿透露姓名的分析师表示, 值得注意的是, 中国版REITS正在试水。 等等, 中国第一只房地产投资信托基金也在年底和年初露出了本来面目。 更有什者, 此次央行可能在天津试点的“中国版REITS”, 也将瞄准保障性住房市场的廉租房。 2010年, 全国保障性住房建设计划为580万套。 改造为1000万台, 需要总投资1.4万亿元。 据相关媒体报道, 如此庞大的财政投入可能导致地方政府完成规划的能力有限。
        因此, 采用REITS方式引入民间资本参与保障性住房建设。 这也成为了政府的考虑因素之一。 “目前, 获得REITS试点资格的城市有北京、天津、上海。”孟晓苏告诉记者, 其中天津和上海均表示, REITS试点将主要投资于保障性住房建设, 但试点工作还没有真正开始。 与此同时, 广东省也开始了公租房REITS的尝试。
        据了解, 目前, REITS试点的进展因地而异。 上海市杨浦区已通过海通证券房地产信托基金启动试点。天津版REITS试点尚待国务院批准, 或仍采用“售、养、租”政府补助方式。 另据悉, 北京将委托设立政府所有廉租房、公租房和租金收入的房地产信托, 并在银行间债券市场发行受益债进行融资。 融资规模可达40亿元至50亿元。
        事实上,

早在2008年12月, 孟小粟就向住建部提出了“用REITS持有公房”的详细提案。 当时, 住房和城乡建设部将该提案上报国务院,

国内发行REITS原则上获批, 但一直未实施。 然而, 随着房地产市场环境和决策者思维的变化, REITS面临的市场层面的尴尬正在政府的大力推动下被消除。 “政府近期在保障性住房领域的努力, 实际上强化了市场对REITS产品推出的预期。” 孟小粟说道。

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